Relaas van bezoek aan Rackstore/ retailpark/ Foetz / Luxemburg

Dit relaas wordt enkel gegeven in de vorm van enkele losse opmerkingen, dingen die mij opvielen, los van specifieke fundamentele elementen van de distributie, alleen alledaagse gebeurtenissen in zo een retailpark, maar die wel een specifieke sfeer weergeven, indicaties die de populariteit van dit geheel dragen.

Rackstore: De Belgische keten Rackstore, met filialen in Gosselies, Jemappes en nu ook in Foetz te Luxemburg, biedt zijn klanten een wijd assortiment aan kleding voor dames, heren en kinderen aan. Rackstore richt zich vooral op kledij in de hogere prijsklasse: zeer hedendaagse, modieuze merkenkleding van hogere kwaliteit.

Met deze filosofie richten zij zich dan ook tot een zeer passende doelgroep binnen Luxemburg; met name de jonge kinderen tot de zogenaamde “midlife”: modebewuste personen tussen 20 en 40 jaar, bijvoorbeeld jonge bankiers, dewelke men natuurlijk wel vaker aantreft in Luxemburg.

De dag van het bezoek was Rackstore open, alsmede het restaurant op de verdieping dat direct aanpalend ligt aan de verkoopsruimte. Er waren op dat moment vier personeelsleden aanwezig, dewelke elk apart gevraagd werd naar hun opinie in verband met Rackstore; zij bleken eensgezind tevreden en gemotiveerd te zijn. Bovendien waren zij alle vier efficiënt en sober gekleed, wat uiterst passend is voor dit type verkooppunt.

Deze personeelsleden waren ook ten zeerste tevreden over hun systeem van verkoop, met name over de opstelling van de verschillende merken voor kinderen, dames, heren, alsmede de opstelling van de meer “casual” kleding tegenover het andere type kledij. Ook de verkoopsbegeleiding van de klant in het systeem van de verschillende merken werd door hen geprezen. Bijkomende opmerking die zij wisten te geven was dat de verkoop zeer sterk gestimuleerd wordt als er een promotie gemaakt wordt voor het ganse retailpark.
Elk merk heeft dan ook zijn eigen verkoopsruimte binnen de grote Rackstore-winkel, beheerd door Rackstore zelf, en het cliënteel voor deze merken wordt bediend door het Rackstore-personeel.
Zij bevestigden ook dat maandag een kalmere verkoopsdag is doch dat dit gans normaal is. Daarenboven was het die dag wel zonnig, maar ook koud en winderig. Hun beste verkoopsmomenten zijn volgens hun verklaring: donderdag, vrijdag en natuurlijk zaterdag.

Korte beschrijving van het gebouw en de omgeving

  • Efficiënte constructie op 3 niveau’s: parkingplaatsen onderaan, winkel op het gelijkvloers en de eerste verdieping. Vloeren zijn van gepolierd beton.
  • 10 kassa’s, centraal aan de toe- en uitgang, zodat er mits improvisatie nog heel wat ruimte te benutten blijft voor bijkomende promotionele activiteiten.
  • Duurdere en meer “ flashy” wagens op de parking van Rackstore dan bijvoorbeeld bij Cora en Adler.

Lola &Liza

Deze Belgische keten van kledingzaken zag voor het eerst het licht in 2001 en telt ondertussen een 60-tal winkels, verspreid over België en Luxemburg. Zij richten zich met hun collecties voornamelijk op een jonger en “hipper” publiek. In deze winkel is ook weer de mening gevraagd van twee personeelsleden; zij wisten te vertellen dat hun drukste verkoopsdagen dinsdag, donderdag en vrijdag waren. Zaterdag was voor hen iets minder, volgens hen omdat hun cliënteel afhankelijk was van de voorziene kinderopvang binnen het retailpark tijdens de week, en deze dienst wordt niet voorzien in het weekend.

Veritas

De eerste stappen van dit Belgisch bedrijf werden gezet in 1892, wat dus wil zeggen dat deze keten al meer dan 100 jaar actief is op de Belgische markt. Zij richten zich vooral op vrouwen die zich graag creatief kleden, en die met behulp van een beetje fantasie graag persoonlijke accenten aanbrengen op de kledij van hun man of kinderen.
Veritas verkoopt zowel mode- als creatieve accessoires, naaibenodigdheden en beenmode. In vergelijking met de Veritas-winkel in Brasschaat is dit een bijzonder grote verkoopsruimte; mogelijk wordt hier een bijkomende verkoopsactiviteit voorzien.
Om een vergelijkende studie te kunnen maken, en om in de textielsfeer te kunnen blijven, besloot ik volgende alternatieve kledingwinkels even te doorlopen.

Adler

Deze Duitse kledingketen is één van de toonaangevende textielretailers in Duitsland, Oostenrijk en Luxemburg. Zij kiezen steeds voor grote verkoopsruimtes, doorgaans groter dan 1000 m², zoals ook in Foetz het geval is. Zij bieden een zeer groot aanbod van kleding aan, zowel voor mannen, vrouwen en kinderen. Ook bieden zij een groot assortiment van accessoires, schoeisel en babykleding aan.
Hun doelgroep is meer het “oudere” cliënteel, wat men ook ziet aan de zogenaamde “tussenmerken”: deze zijn minder flashy dan bv. Rackstore, wel zeer degelijk en van een goede kwaliteit. Ook bevindt hun kledij zich in een merkelijk lagere prijsklasse.
De inrichting van de winkel is eerder Spartaans en ouderwets te noemen, en is duidelijk aan vernieuwing toe.

Shoe-Discount

Deze keten van schoenwinkels voorziet ook een kleine sectie kledij; deze is echter eerder rommelig opgezet en vormt dus absoluut geen concurrentie voor bv. Rackstore.

Cora

Deze hypermarkten zijn een onderdeel van de Delhaize-Group en bieden een zeer duidelijk basic kleding aanbod aan. De prijzen zijn eerder goedkoop, en alles wordt in zeer grote hoeveelheden aangeboden, in typische supermarktstijl.

De Cora in Foetz is een grote trekker in het retailpark:

  • Zij hebben 36 kassa’s, waarvan er op een maandagnamiddag zelfs al 25 van bezig waren.
  • Allerlei kleinere shops langs de middengang, parallel met de kassa’s.
  • De winkel zelf was zeer netjes en proper, wat vlak na een weekend toch een zeer groot pluspunt is.
  • Op de parking valt op te merken dat er naast een merendeel Luxemburgse nummerplaten, ook zeker 20-25% Franse nummerplaten te zien waren, veeleer uit de noordkantons (ook wel Franse wagens op parking Rackstore te zien).
  • Geen Duitse nummerplaten te zien bij Cora en Rackstore; voornamelijk Luxemburgse, Franse en Belgische wagens.
  • Wel duidelijk verschil in type wagens bij Cora en Rackstore: eerder “flashy” wagens bij Rackstore te zien (past bij doelgroep).


Verder ben ik ook door volgende winkels even doorgelopen

  • Pronti: schoenen, reis- en draagtassen
  • Aldi
  • Casa
  • Leen Bakker
  • Blokker


Andere winkels in het retailpark

  • immens grote Batiself (doe-het-zelf-zaak)
  • Health City (Fitnessketen)
  • Mc Donalds
  • 3 tankstations aanwezig
  • 2 banken
  • 2 hotels
  • 1 restaurant, behoudens verscheidene kleine horeca-zaken en het nieuwe nog te openen restaurant in het complex Rackstore.
  • Carglass
  • grote automerken hebben een garage aanwezig, deze nemen allen ook zeer veel plaats in beslag.

Tijdens mijn rit met de taxi heb ik dan ook de chauffeur zijn mening gevraagd; hij wist me te vertellen dat het retailpark Foetz een zeer goed geheel is en dat er veel Fransen naartoe komen. In het weekend ook veel Duitsers, wat meteen verklaard waarom ik amper Duitse nummerplaten zag staan die maandag.
Hij beweerde dat vele gezinnen telkens minstens 30 à 40 euro uitsparen door te komen winkelen in het retailpark, in plaats bij de veel duurdere plaatselijke handel van waar zij wonen. Zij beschouwen het ook als een gezinsuitstap, en doordat Foetz maar 12 km via autobaan van het centrum van Luxemburg ligt, is dit ook makkelijk en relatief veilig.

Cactus, het andere en tevens grotere retailpark ten noorden van Luxemburg is ook aan een belangrijke vergroting bezig volgens hem.

Verder heb ik ook Luxemburg centrum bezocht, op de middag was de autovrije binnenstad zeer druk, vol met jonge ( en iets oudere) bankiers, aangevuld met de “normale” aanwezigheid in een grootstad. Overal zat de zogenaamde “snel-restauratie” stevig vol. Na de middag een pak rustiger, veel winkelende koppeltjes, allen eerder van een oudere generatie of de “midlife’s”. Het gezellige park was druk bezocht, ondanks het koude weer.

Alle grote textiel- en luxemerken zijn aanwezig, dit in afwisseling met enkele typische Luxemburgse handelszaken.

Besluit over Luxemburg

Over Luxemburg zelf kan ik concluderen dat er een duidelijk hoge welvaartsgraad is. Op het gebied van mentaliteit, stabiliteit, netheid, discipline, stiptheid en beleefdheid scoren zij ook zeer hoog. Zeker anders dan bij ons in België, misschien zelfs beter. Door de veelvuldige bankactiviteiten blijft de werkloosheidsgraad laag, terwijl de gemiddelde inkomens hoger liggen dan bij ons.

Besluit over Foetz

Het retailpark heeft een mooie toekomst en is een positief geheel. Naar mijn gevoel zou een sterke regelmatige promotie voor het park een stevige troef zijn, zeker in het kader van de uitbreidende concurrentie in het noorden. De ligging en de toegankelijkheid langs de autobanen is zeer positief, de netheid van het retailpark zeer behoorlijk. Ook discipline wordt hoog in het vaandel gedragen; ik heb geen loslopende kleine bendes van kleine criminelen gezien, alsook geen muurschilderingen of sporen van klein vandalisme etc.

De verkeersstroom is meer dan behoorlijk geleid, doch voor het bereiken van Rackstor en de toegang van de parkeergarage via de zijstraat zou een iets betere, goed zichtbare aanduiding wensbaar zijn.

Besluit over Rackstore

Voor de betere inkomensklasse is Rackstore een meer dan behoorlijk aanbod, in een nieuw, sober maar efficiënt gebouw in een retailpark waar zowel lagere inkomens, de middenklasse en de betere hun gading vinden. Een zeer goede mix van winkels in het retailpark, de ligging en toegankelijkheid zijn zeker goed, en voor zover ik kan oordelen is er een goede welstandsnorm bij het eventuele cliënteel dat aangetrokken wordt.

De werkelijk hoge inkomens blijven voorlopig wel nog in Luxemburgse speciaalzaken van hoge standing hun heil zoeken.

De haalbaarheid van de doelstelling van Rackstore zal natuurlijk afhangen van de kracht die de directie legt in zijn exploitatie-beleid. Ik heb geen precieze gegevens betreffende de exploitatie-parameters zoals behaalde bruto-marges na solden- en andere marge-verliezen, personeelskosten, huurlasten en zoveel andere kosten zoals elektriciteitskosten, onderhoud, enzovoort. Maar ik ben er wel zeker van dat de haalbaarheid terdege zal opgevolgd worden.

Tot daar mijn opsomming van een halve dag Luxemburg en Foetz.
 

MAXIMIZE YOUR RETURN ON REAL ESTATE  Copyright © 2012 Quares | SitemapDisclaimer